La Empresa
Comunitaria
Las implicaciones Sociales y Medioambientales Relativas a
la Administración de la tierra como un Bien del Capital.
<sm@look.net>
The Journal of Libertarian Studies
Vol. 17 No. 4 / Fall 2003
Ludwig von Mises Institute
www.mises.org/journals.asp
Se escucha mucho a la gente
preocuparse por la conservación del
medio ambiente, pero nadie habla mucho de crearlo.
¿Por qué no manufacturarlo competitivamente y venderlo en el mercado como
cualquier otro producto o servicio, e incluso dotarle de servicios al cliente?
De hecho, eso es exactamente lo que se está haciendo. El diseño medioambiental
es relativamente nuevo, pero sus fabricantes están ahí, y no cabe duda de que se
verá mucho más en el futuro.
Para explicar esta propuesta,
permítaseme primero identificar una estructura de incentivos más bien reciente
y que sólo está ganando un reconocimiento explícito en la industria
inmobiliaria. Después, señalaré una corriente empírica de mercado que lleva ya
doscientos años al uso. A la luz del
surgimiento de unas estructuras de incentivos, esta corriente histórica posee
implicaciones inesperadas de largo alcance.
Da igual que la estructura de
incentivos que estoy a punto de describir se halle en su infancia, pues en
asuntos relativos al progreso social siempre es la corriente, y no la etapa en
la que se encuentre, lo verdaderamente significativo. Pero antes de seguir el
rastro a la lógica de esta estructura de incentivos, se requiere que defina un
término clave que usaré a continuación. Por el momento hablemos de la tierra como algo abstracto.
La Tierra como Concepto Económico
Estamos acostumbrados a
concebir la tierra como algo físico; y la describimos como algo claro, rocoso,
fértil o no productivo. Pero aquellos que se dedican a este negocio dicen que
el valor de la tierra viene determinado por tres factores: el lugar, el lugar y
el lugar. Tiene sentido desde un punto de vista económico, por lo tanto,
valorar la tierra, no como algo físico, sino como lugar, y además un lugar especial que tiene que ver con las
coordenadas geofísicas sólo de forma incidental. Así definida, la tierra es
intangible, algo siempre cambiante, que nunca viene limitada por la oferta.
Estamos hablando del lugar con
respecto a todas y cada una de las cosas que componen su entorno, tanto de
lejos como de cerca, presentes o anticipadas, que tienen alguna relevancia en
relación con el uso que se le quiera dar. Esto deja fuera las características
del entorno mismo, tal como la presencia o ausencia de minerales de uso, la
tierra, el agua, o las construcciones de mejora. Lo que nos interesa es eso que
envuelve al lugar, no lo que se encuentre en el mismo. Lo cierto es que, tras
haber dicho esto, los atributos físicos de un sitio pueden influenciar los usos
de tierras colindantes, y en la misma medida y alcance su entorno, de ahí que
tengan un valor. Pero a excepción de eso, los atributos físicos antes
mencionados pueden ser comprados, vendidos, alterados o removidos del lugar sin
afectar a su ubicación tal y como nosotros
la entendemos.
Bajo este punto de vista, lo
que realmente venden los propietarios de tierras (eso que le da su valor) es su
lugar con respecto a un entorno
específico en el lugar o momento en consideración, presente o futuro. Un
lugar que se defina meramente a partir de sus coordenadas geofísicas sin
referencia al entorno es imposible de valuar; éste sólo es demandado en la
medida en que sus entornos tenga algún tipo de relevancia con respecto al tipo
de actividades que se pretenda desarrollar. Un posible hogar familiar comienza
a tener relevancia si se encuentra cerca de un colegio, o una mina cuando ésta
se encuentra cerca de una línea de ferrocarril que sea accesible para poder
transportar los minerales, o un centro de venta al por mayor si hay gente
viviendo cerca, por no mencionar los lugares de aparcamiento, redes de
servicios y otras muchas cosas más. Cuando compramos o vendemos tierras, por lo
tanto, estamos negociando en eso que se denomina derechos de ubicación, el derecho a situarnos nosotros mismos y
nuestras actividades de forma estratégica en relación a otras gentes y
actividades que se consideran relevantes para nuestro negocio.
En el presente escrito, por
lo tanto, "tierra" significa ubicación
económica, o lugar que posee un tal uso potencial para alguien como para
que ésta tenga un valor de mercado. Aquí debería subrayarse que la
"ubicación" así definida y el "entorno" son términos
correlativos que se implican entre sí y que carecen de significado por aislado.
Si bien resulta práctico definir una parcela de tierra en función de su
"extensión y límites," o sus coordenadas geofísicas, al ser estas
constantes, su lugar económico y de ahí su valor es algo fluido, que refleja
los valores cambiantes lugar/entorno del sitio junto a la subjetividad y
situación de los actores. Paul Birch (2002) lo expresa de forma sucinta en
términos económicos: "El valor del lugar de una propiedad es sólo la suma
de las externalidades dirigidas a esa propiedad a partir de otras
propiedades."
La Administración de la
Tierra como Capital Productivo
La ventaja inmediata que un
propietario puede extraer de su parcela de tierra consiste en el uso directo
que éste pueda hacer de la misma, tal y como lo haría un granjero o el dueño de
una casa. Sin embargo, esto carece de interés para nosotros. Nuestra
preocupación consiste en el tipo de incentivos que un propietario posea para
poner su tierra en el mercado (que es lo mismo que decir, para alquilar su uso
a otras personas). Si éste vende, entonces se quedará fuera de escena y no cabe
duda de que carecerá de todo interés en esta discusión. Pero si opta por
alquilarla a otros reteniendo la titularidad sobre la misma, éste podría
quedarse en escena durante mucho tiempo. Él no podrá usar la tierra para sí
mismo, pero estará en una posición fuerte en relación con la posesión y
administración de la misma. Aquí la posesión y el uso se desasociarán. Esta es
la situación que queremos estudiar (y con más razón si uno dispone de varios arrendatarios).
En caso de que se dé un sólo arrendatario, la discusión que sigue a
continuación carecerá de todo interés. Pero con varios arrendatarios, ésta
comienza a volverse significativa, pues un alquiler de estas características
tiene mucho de comunidad.[2]
¿Cuando la propiedad se
separa del uso y el dueño ya no dispone del uso directo de la tierra, qué
incentivos posee con respecto a la misma? ¿Cómo puede éste maximizar sus
ventajas en relación con la misma en el largo plazo? De la única manera en que
éste podrá hacerlo es por medio de aportar un valor añadido al lugar para poder
obtener una mayores rentas de sus arrendatarios/usuarios presentes o futuros. ¿Y esto
qué implica?
Tal y como hemos sugerido más
arriba, el uso que se haga del lugar se encuentra facilitado, y en verdad
posibilitado, por la idoneidad del lugar para desarrollar la actividad en
cuestión. Esta idoneidad depende de lo que la gente esté haciendo en otros
lugares, y la actividad propuesta, o la falta de una, por turno afecta al valor
de esos lugares creando un proceso sistémico que cambia de forma constante con
la cultura cambiante, los individuos y la tecnología. Por medio de modificar
los entornos de un lugar (y por lo tanto, su ubicación económica) de tal forma
que mejor se adapte a la gama de usos propuestos, el propietario la hace más
valiosa para con los presentes o futuros arrendatarios (que en tal caso estarán
dispuestos a pagar un precio más alto por la misma).
Lo significativo desde un
punto de vista social más amplio es que los propietarios, de forma individual y
colectiva (que es gente que se encuentra más especializada en la administración
de lugares que en su uso) disponen de un incentivo para optimizar el entorno en
relación con los usuarios presentes y futuros, creando valor de mercado en el
proceso y ayudando a armonizar el uso de la tierra por toda la comunidad. Estos
constituyen, de forma colectiva, la agencia natural de libre mercado del uso
comunitario de la tierra, coordinación y planificación. Estos disponen de un
incentivo económico para convertirse en promotores medioambientales.
El propietario de un centro
comercial local, por ejemplo, se preocupa por todas las cosas sobre las cuales
tenga control dentro del mismo y que tengan relevancia ecológica para el alquiler
individual de los sitios, tal y como que haya una combinación adecuada de
tiendas para crear una mayor tirada en el área de mercado que se abastezca
(teniendo en consideración los niveles
de ingresos, la cultura y las necesidades especiales de ese mercado en
particular). Éste también se ocupa de que los gestores de esas tiendas
constituyan un equipo de ventas eficiente, que cada uno de ellos se capaz de
cooperar de mil maneras, como por ejemplo, participando en promociones
conjuntas, la consulta de clientes, el tener buena apariencia, el mantenimiento
de horarios normales, o la alerta mutua y sin demora en cuestiones de
seguridad. A éste también le debe preocupar tener zonas de parking adecuadas y
el mantenimiento de un entorno atractivo en las áreas compartidas.
Pero como ecologista
comprometido, éste también se preocupa por una gran cantidad de cosas que
quedan fuera del centro comercial y
que afectan a todos y cada uno de los lugares que ofrece para alquilar dentro
del recinto. Él, por supuesto, se preocupa de las cosas más obvias, como la
idoneidad de las carreteras y otras formas de transporte que llevan al centro
comercial en su área de negocios. Pero éste también debe querer que la
comunidad sea en sí misma pudiente, pues ello implica una base de consumidores más
rica para los mercaderes que ocupan esas tiendas.
Así en el interior del
centro, como en las áreas colindantes de la comunidad: una de las cosas que más
afectan a la utilidad y valor de la tierra y, a partir de ahí, la afluencia de
los habitantes, consiste en la presencia o ausencia de servicios tales como una
fuerza efectiva de seguridad y justicia, la provisión y el mantenimiento de
calles y parques bien situados, los sistemas de aguas y alcantarillas, el
tendido eléctrico y otros servicios, etc. En tanto que dueño de un centro
comercial, por lo tanto, a éste le interesa la calidad de la dirección dentro
del mismo y, del mismo modo, la calidad de la dirección en la comunidad entera
que se sitúa en los alrededores, que es lo mismo que decir, la calidad del gobierno local. Pero éste no se
encuentra sólo compartiendo estas preocupaciones. Éste es uno de tantos
individuos que pertenecen a una comunidad creciente de propietarios, y a todos
ellos les interesa que los servicios municipales de la comunidad que les
hospeda estén bien llevados y no cuesten mucho dinero, tanto si ello implica el
control, la supervisión informal, el subsidio, o la provisión directa de estos
servicios por parte de ellos mismos, de forma individual o colectiva.
Un pequeño propietario, que
quizás alquile o rente a un sólo inquilino, tiene pocas esperanzas de mejorar o
rediseñar el entorno de esa pequeña parcela al objeto de hacerla más atractiva
al ocupante. Éste se encuentra casi tan indefenso como un propietario que use
la tierra directamente. Éste la alquila para que se use en lo que sea y al
nivel que el entorno colindante le permita teniendo muy poco control individual
sobre la forma que las infraestructuras son provistas. Si éste busca cualquier
tipo de mejoras, es tarea del Ayuntamiento el hacerlo en su lugar.
Pero en la medida en que éste
aumente sus posesiones o se asocie con otros para obtener propiedades con una
extensión más apropiada, y comience a alquilar no a uno sino a varios
propietarios, poseerá cierta influencia sobre el entorno. Éste ahora podría
encontrar viable la construcción de infraestructuras para sus múltiples
inquilinos. Pero incluso ya antes de ello, éste verá cómo crea entorno por el
mero hecho de alquilar a varios inquilinos, pues cada uno de ellos se
convertirá en un factor para el resto en cuanto al medio mismo. Esto ha sido
llevado a grandes niveles de sofistificación en la selección y disposición de
los arrendatarios de centros comerciales.
Pero para volver al dueño del
centro comercial, su tarea supera con creces la mera selección y disposición de
los usuarios de tierra en sinergia óptima y la construcción posterior de
infraestructuras para su uso. Por medio de promover un liderazgo proactivo y
creando sobre la base de principios de renta que faciliten la vida comunitaria,
éste también crea de forma efectiva infraestructuras sociales. Éste sitúa el foco de atención sobre la miríada de
factores medioambientales que afectan los usos de la tierra en ese lugar para
poder facilitar la interacción en una comunidad de rentistas y arrendatarios
bastante compleja.
Del mismo modo en que el
medioambiente es ciego ante los límites artificiales de la propiedad, las
preocupaciones del propietarios también lo son en nombre de sus inquilinos. En la
medida en que éste logre el éxito a la hora de dotar de valor a la tierra,
estará en una mejor posición económica para influenciar los factores
medioambientales que se sitúen más allá de sus dominios, tanto de forma directa
como cooperando con otros propietarios de tierra que posean preocupaciones
similares.
Es virtud de este incentivo
medioambiental que se lleva desarrollando en el mercado durante los dos últimos
siglos un papel empresarial distintivo para el propietario de tierras. En lugar
de proseguir en su propia parcela como todo el mundo en tanto que consumidor
medioambiental, algunos propietarios se han especializado y separado del resto
por medio de administrar sus tierras en beneficio de esos que ahora son sus
clientes. Al hacer esto, estos propietarios están administrando sus tierras
como capital productivo en el
mercado. Sus labores consisten en la producción y publicitación de un medio
óptimo para el hombre. En la medida en que esta empresa ha crecido, así lo ha
hecho el saber hacer que le va parejo.
Por más inconsciente y no
planeado que sea, la expansión de esta empresa revela las líneas generales de
un nuevo paradigma de incentivos que gobiernan la producción y distribución de
bienes comunitarios. Sin mayores menciones, poco discutido por los
comentaristas sociales pero con una apariencia de cambio inevitable, este
paradigma ha aumentado de forma manifiesta con el advenimiento y aumento de las
mancomunidades de arrendatarios que se benefician de múltiples ingresos en
todos los ámbitos de la empresa inmobiliaria comercial.
El Aumento de las Mancomunidades de Arrendatarios
Las mancomunidades de
arrendatarios representan la implantación de formas de posesión de la tierra en
entornos urbanos que han caracterizados a las sociedades agrarias durante
milenios. En ello consiste el mantenimiento general de la titularidad sobre la
tierra intacto pero parcelando su uso entre varios usuarios mediante el
alquiler de la tierra. Las mejoras in situ, por otro lado, pueden ser
adquiridas por cualquiera en función de cuáles sean las circunstancias
particulares. Las mancomunidades de arrendatarios constituyen de esta manera la
antítesis de las subdivisiones inmobiliarias, tal y como los bloques de
apartamentos y la construcción planeada de unidades donde se da una subdivisión
fragmentada de los títulos de propiedad. Las urbanizaciones así fragmentadas
nunca podrán convertirse en propiedades de tipo comercial.
Aunque se trata de un
principio más bien antiguo y muy extendido, hoy día las mancomunidades de arrendatarios
destacan como un fenómeno americano. Desde su aparición por primera vez durante
el segundo cuarto del siglo XIX, éstas crecieron junto a una tendencia de
mercado que aumentó tras la segunda guerra mundial, que fue cuando aumentó su
número de forma dramática, tipo, tamaño y complejidad.[3]
Los empresarios que se situaban en esta línea de negocios crearon miles de
ambientes que reflejaban las necesidades especializadas de una clientela que
parecía poseer una gran variedad de distintos intereses, mercaderes,
trotamundos, manufactureros, residentes y profesionales de todo tipo. Cada
medioambiente que logró satisfacer con éxito las necesidades de mercado definió
un nicho económico. En rápida sucesión, vimos el debut del hotel, los edificios
de apartamentos y oficinas, o "rascacielos," los cruceros de lujo,
los campings, los aeropuertos comerciales, los centros comerciales, los parques
para vehículos recreacionales (RV), los de caravanas, los coliseos, las puertos
para pequeñas embarcaciones, los centros de investigación, los centros
profesionales, las clínicas, los parques de atracciones, las comunidades
manufactureras in situ de alquiler, los centros de estilo de vida, así como,
cada vez más, la combinación e integración de estas y otras formas de propiedad
para formar propiedades más amplias, más complejas y menos especializadas.
En la medida en que estas
propiedades se vuelven más generalizadas a través de la mezcla de sus usos
complementarios, éstas comienzan a parecerse a eso que estamos acostumbrados a
ver como comunidades. Hoy día algunos hoteles, por ejemplo, se comparan con
pequeñas pero complejas ciudades. El hotel MGM de Las Vegas contiene áreas
comerciales, oficinas de negocios, salas para convenciones, sitios de comida,
capillas, teatros y galerías de arte, servicios médicos, seguridad privada, y
la lista continúa. En cuanto al tamaño de la población, contando a los
inquilinos registrados, la gente de visita y los servicios de personal, es unas
cuantas veces más grande cualquier día que Boston, Filadelfia o Nueva York
durante la época de la guerra de independencia.[4]
En la medida en que los
propietarios aprendieron a dotar de valor a la tierra por medio de la
optimización del entorno para sus clientes, la mayor parte de los profesionales
de venta al por menor y la gente de negocios de los EEUU abandonaros el patrón
individualizador de subdivisión de los solares en las calles principales,
carentes de un interés unificador de la propiedad, y se mudaron a haciendas
gobernadas por la titularidad incorporada. Aquí, los propietarios organizados
de tierras, de los cuales puede haber cualquier número por medio del uso de
stocks y otras formas de titularidad, ofrecen muchos de los servicios que antes
sólo los gobiernos podían ofertar, incluyendo calles y lugares de aparcamiento,
alcantarillado, desagües de emergencia, tendidos eléctricos, fuerzas de
seguridad y zonas ajardinadas. En efecto, el nivel de sofistificación de los
bienes de uso común que los alquileres de varios inquilinos proveen sobrepasa con
creces al que ofertan los municipios.
La rapidez de crecimiento de
tales empresas medioambientales ha sido extraordinario. El centro comercial al
término de la segunda guerra mundial fue pequeño y experimental; en los EEUU
existían menos de una docena, e incluso el nombre quedaba todavía por acuñarse.
Hoy día el número de centros comerciales y bulevares en los EEUU se acerca a
los 50.000 y son capaces de acomodar a tres cuartos de la actividad no
automotriz de los negocios al por menor de toda la nación (ICSC 2008).[5]
Con el aumento
del tamaño de las propiedades, número y diversidad de los inquilinos, los
propietarios están superando su papel estereotipado. Desde receptáculos pasivos
de inquilinos, estos se han traslados en empresarios. Por cada tipo especializado
de alquiler mancomunado, estos se ven obligados a adaptar su estilo de gestión
a las necesidades de sus clientes. Un gran centro comercial, por ejemplo,
requiere un compromiso serio en cuanto a la gestión por parte de la dirección
de empresa para forjar a toda la serie de mercaderes inquilinos en un equipo de
retales efectivo. Los equipos necesitan un instructor, y el gestor de un centro
comercial lo es. Su papel de instructor invita al mantenimiento de la paz y la
moral del edificio entre tantos mercaderes tan altamente competitivos. Los
vendedores reconocen que su interés empresarial centrado en la tierra le
confiere a éste un liderazgo potencial que sólo a él le pertenece y que no
podrá ser encontrado en el resto del centro comercial. A diferencia de los
inquilinos a los que éste sirve, que son partisanos de forma natural y se
inclinan a explotar el centro comercial como algo compartido, su interés reside
en el éxito del centro como un todo y de cada uno de los propietarios en tanto
que miembros de un equipo. No es que éste no disponga de una tienda, pues la
tiene; el centro comercial es su tienda y sus inquilinos sus clientes. De forma
consecuente, éste se involucra y mantiene al margen al mismo tiempo, se ocupa
de todo pero siendo imparcial. Los comentaristas del sector de ventas al por
menor lo definen en la literatura comercial como la premisa principal del
centro comercial.
La Lógica de la Mancomunidad de Arrendatarios
La lógica de negocios de la mancomunidad
de arrendatarios es bastante simple. Así como los empresarios del medioambiente
situados en su nicho económico compiten entre ellos para ofrecer mejores
precios de alquiler, los inquilinos, que también compiten entre sí, pujan el
precio al alza de los alquileres que quieren y están dispuestos a pagar. Para
aquellos propietarios y gestores de este mercado competitivo que tengan éxito
en ofertar un medioambiente que sea tanto física como socialmente atractivo,
los ingresos relativos a la tierra compensarán los costes con respecto a las
ganancias.
Con la tendencia continua
hacia el uso mixto, cada vez se vuelve más aparente que las propiedades mancomunadas
de arrendatarios son en sí mismas comunidades. Como tales, sin embargo, éstas
destacan en comparación con el record puntual tradicional de comunidades
divididas, que sólo pueden ser gobernadas desde la política. Estas
subdivisiones no representan un fenómeno de mercado, que sólo pueden dirigirse
de forma política. Las subdivisiones no constituyen un fenómeno de mercado al
no vender ningún producto y, por lo tanto, carecen de consumidores. Al no
generar rentas, éstas sólo pueden subsistir por medio de la estimación y la
extracción de impuestos. Las propiedades mancomunadas de arrendatarios, por
otro lado, son empresas de negocios. Éstas sirven a los consumidores y producen
rentas que las vuelven autosuficientes y, a partí de ahí, sostenibles. Los
ingresos de mercado no sólo financian las operaciones presentes, sino que
además permiten la acumulación de fondos que podrán utilizarse para renovar o
construirlas de nuevo para su mismo uso u otros diferentes en esa localización
u otra distinta al objeto de mantenerse competitivo en el mercado que sea
dirigida de forma similar. En esto consiste la inmortalidad del capital
productivo.
¿Por qué entonces la subdivisión es la norma en el
mercado inmobiliario?
Una pregunta normal surge en
relación con el crecimiento y expansión de las mancomunidades de arrendatarios.
¿Por qué, a excepción de los bloques de apartamentos y los hoteles, no hay nada
que sea comparable con lo que ha sucedido en relación con otros usos de la
tierra? Aquí disponemos de subdivisiones en las asociaciones de propietarios,
que David Friedman dota con funciones de gobierno más que ninguna otra.[6]
Esta anomalía puede deberse a una combinación de factores. Una razón puede
deberse a que la novedad tiende a manifestarse primero en la comunidad de
negocios donde la competición promueve la innovación y la eficiencia sólo
haciendo ésta su debut posteriormente en el mercado. Es así que esta forma de
alquiler de la tierra, adoptada primero por los pequeños comerciantes, todavía
tenga que ser adoptada por el mercado residencial inmobiliario. En efecto, es
posible que veamos los comienzos de esta tendencia en los centros de estilos de
vida. Un factor diferencial puede ser cultural: la ideología americana que
favorece la titularidad de la tierra en los propios dominios, una ideología que
puede rastrearse hasta tiempos coloniales y que repudia los vestigios del
feudalismo en Europa.
Un factor sin duda más
importante reside en las políticas públicas, que se han resuelto en la
politización a ultranza del mercado inmobiliario. Durante 80 años se ha
promovido de forma agresiva las subdivisiones de casas familiares no adosadas
en colaboración con el gobierno federal y con la cooperación de la industria
inmobiliaria.[7]
De forma adicional, las políticas de recolección de impuestos gubernamentales
discriminan contra los usos de alquiler para inquilinos. El gobierno también
subsidia de forma directa la titularidad de estas propiedades a través de
varios programas de seguros inmobiliarios. El hecho de que este tipo de seguros
se restrinja a las subdivisiones de hogares que cumplan los requisitos
impuestos por las asociaciones de propietarios obliga de forma efectiva a la
subdivisión de las viviendas debido a la consideración por parte de los
constructores de que sus productos deben cumplir los requisitos requeridos para
la adquisición del seguro federal si quieren mantenerse competitivos en el
mercado. Además, el aumento de los impuestos por encima de los ingresos del
capital promueve las venturas comerciales de corto plazo en detrimento de las
más conservadoras de largo plazo, lo cual se resuelve en la subdivisión de las
viviendas. Finalmente, a nivel local, muchas municipalidades requieren que los
promotores construyan subdivisiones con afiliación obligatoria a la asociación
de propietarios, pues tales urbanizaciones aumentan la base impositiva para el
gobierno al mismo tiempo que se pasan los costes de las infraestructuras y los
servicios a la asociación misma.
No cabe duda de que
cualquiera de estos factores cumple su papel, pero comprender como deben
sopesarse entre sí requiere de estudios empíricos e históricos. El factor
relativo a las políticas públicas es tan grande como para sugerir que la
ubiquidad de las subdivisiones sobre los alquileres del mercado residencial
inmobiliario tenga su causa en la distorsión del mercado más que en las
preferencias de los consumidores. Hasta aquí la explicación es cultural y
psicológica, sin embargo, también sabemos que los cambios son posibles y que estos
pueden darse de forma rápida, tal y como puede evidenciarse a través de la
interesante historia del abrupto cambio sufrido en los bloques de apartamentos
de la ciudad de Nueva York, que pasaron del desprestigio a la respetabilidad de
la noche a la mañana durante el siglo XIX (Cromley 1990).
Las Implicaciones Sociales
Se provea como se provea, es
importante reconocer que los servicios comunes y las instalaciones como las
calles, los servicios de equipamiento y la seguridad pública, atañen a los lugares en lugar de a las personas en
cuanto tales. Los individuos extraen beneficios de los mismos sólo como
ocupantes del lugar que se ven así servidos. De esta forma cuando los
propietarios de tierras venden o alquilan un lugar a cambio de rentas, están en
verdad actuando como proveedores de servicios de mercado y otros servicios
medioambientales que les unen al lugar así provisto.
Manteniendo eso en mente,
imaginemos un escenario de predicción proporcionado por Spencer Heath en 1936.[8]
En primer lugar, éste señaló que las comunidades tienen dueños aunque se
encuentren en sí mismos desorganizados. Éste entonces predijo que en la medida
en que los propietarios empresariales aumenten en número y comienzen a darse
cuenta de que lo que venden a cambio de un precio son las instalaciones
medioambientales del lugar que alquilan, entre las cuales se encuentran los
servicios públicos de la comunidad que los acoge, estos comenzarán a gestionar
y proveer tales servicios públicos.
En efecto, si la comunidad de
propietarios de tierras son comerciantes de servicios públicos, entonces en un
sentido estricto los empleados públicos son sus agentes, incluso en el caso de
que estos no sean pagados o supervisados directamente por aquéllos. Así, los
propietarios comunitarios de hoy día podrían asemejarse a los propietarios de
comunidades hoteleras que permiten que sus trabajadores sean escogidos por el
clamor público, sin supervisión o salarios, para que se financien a sí mismos y
las operaciones hoteleras de la forma que estos consideren más óptimas a través
del bolsillo del cliente.
Pero en la medida en que los
empresarios propietarios de tierras crezcan en número y se hagan conscientes de
su papel funcional, no sólo en la publicitación y distribución de
jurisprudencias de los lugares y recursos en el presente, sino también en la
producción de servicios públicos (o medioambientales), comenzará a tener
sentido para cierto número de ellos el ejercicio de políticas de presión a
través de asociaciones mercantiles que se pongan a favor del interés público.
Partiendo en primer lugar de un trabajo honesto que persigue la transparencia
fiscal en los gobiernos locales, éstos procederán a otorgar privilegios y exenciones
a los propietarios de tierras en general en relación con los impuestos y demás
cargas burocráticas y, de forma eventual, a la exención total de los impuestos
en las tierras que usen ellos mismos asumiendo el coste y supervisión de la
administración pública. En la medida en que el uso de la tierra se libere de
presiones junto al comercio y la industria, tanto más negocios se crearán y tanto
más subirá la demanda por la tierra y su uso, lo que repercutirá en la subida
del precio de la tierra permitiendo la compensación de los dueños a través de
las mayores rentas. Como los ingresos sólo son posibles a través de la
producción, es sólo a través del aumento de la producción que las rentas, y el
valor de la tierra, pueden aumentar. Es de esta forma que los servicios
públicos y comunitarios se convierten en una empresa de libre mercado.
Heath vió que esto pondría en
práctica la intuición de Henry George de que los alquileres relativos a la
tierra constituyen una forma natural de organizar los ingresos relativos a los
servicios públicos. Esto tendría lugar, no a partir de la dotación de un valor
impuesto a la tierra por medio de los impuestos, sino como fruto de un proceso
normal de negocios en la medida en que los propietarios de tierras vean la
oportunidad de mejorar en gran medida el valor de sus tierra y así sus
ingresos, por medio de relajar las presiones fiscales y el hostigamiento
burocrático a los propietarios de tierras (incluyendo las guerras que se
financian con dinero público) y proporcionando una amplia gama de servicios
públicos eficientes.
Conclusión y Pronóstico
Si la tendencia histórica
hacia los negocios y administración de la tierra en tanto que capital
productivo continúa y no se limita a través de la intervención política, parece
inevitable, si se parte de la lógica de la situación tal y como la explica
Heath, que el número creciente de empresarios medioambientales, que es lo mismo
que decir los propietarios comerciales, i.e., de los ingresos surgidos a partir
de la empresa inmobiliaria y, de forma especial, de las propiedades mancomunadas
de arrendatarios, se asocien mutuamente para aumentar sus ingresos. Su meta
será la mejora de la productividad de los propietarios de tierras por medio de
la relajación de todo tipo de impedimentos políticos y proporcionando servicios
comunitarios óptimos. Históricamente, al ser pequeños y estar divididos, los
propietarios han tenido poco poder a la hora de poner en práctica cualquier
mejora significativa fuera de su pequeña
parcela. El aumento en el número y capacidad de las propiedades mancomunadas de
arrendatarios está cambiando esta perspectiva.
En la medida en que las
asociaciones de comercio se desarrollen y crezcan en número, su afiliación
llegará a incluir no sólo los intereses mayoritarios de los propietarios de
tierras, sino el de esos que posean pequeñas propiedades mancomunadas de
arrendatarios, e incluso las de propietarios unitarios de inmuebles, pues las
asociaciones de comercio son vistas como una mejor vía para promover mejoras
que los propios ayuntamientos. Es así que veremos cómo organizaciones de tipo
mayoritario dispondrán de recursos sustanciales dedicados a la promoción de los
intereses públicos. De especial interés para los fundadores de tales firmas
será la prosperidad y bienestar de los inquilinos y las propiedades, que estos
verán como algo interconectado y dependiente de la comunidad de acogida.
En la medida en que las
asociaciones inmobiliarias crezcan y desarrollen y las ciudades prosperen, la
empresa medioambiental se organizará de forma inevitable a un nivel estatal y
regional, pudiendo asumir responsabilidades cada vez mayores sobre el entorno
tanto físico como social. Estas asociaciones se preocuparán de la seguridad
regional, los parques y las comunicaciones, tal y como hacen los centros
comerciales hoy día a menor escala cuando construyen pequeñas carreteras y
otras instalaciones públicas distribuyendo el costo entre ellas una vez
construidas. Estos se organizarán en torno a grupos de presión que actuarán,
por primera vez, en nombre del interés público general en lugar de promover
otros intereses especiales.
Medio siglo antes de que las mancomunidades
de arrendatarios aparecieran en los EEUU, Adam Smith (1901, 365) describió la
congruencia que vio entre los intereses de los terratenientes y del público en
general. De una forma que éste nunca pudo prever, la presente discusión
confirma esta amplia declaración de principios:
El interés
(de los terratenientes) se conecta de forma estricta e inseparable con el
interés general de la sociedad. Sea lo que sea lo que cada uno de ellos
promueva o impida a unos también se promoverá o impedirá a los otros. Cuando el
público delibera sobre cualquier tipo de regulaciones relativas al comercio o
la policía, los propietarios de tierras no lo pueden falsear al objeto de
promover sus propios intereses; por lo menos, en caso de que tengan un
conocimiento razonable sobre tales intereses.
Esta puesta en línea de los
intereses del los propietarios con los de los usuarios de las tierras, siendo
estos en última instancia el conjunto de la sociedad, se explica por el hecho
de que el valor de la tierra sea una función total del medioambiente (MacCallum
2008). Pues un sistema de intercambios voluntarios sólo puede surgir en una
comunidad medioambiental segura y protegida que sea suplida con servicios
comunitarios para todos (la etimología de la palabra "comunidad"
parece que es com-munitus, un lugar
público protegido y defendido). En la medida en que una economía evoluciona,
este concierto de intereses se vuelve incluso más pronunciado; pues siempre que
un individuo renuncie al uso directo de sus tierras y la administre en su lugar
como capital productivo alquilándosela a otros, éste adquirirá un interés en
promocionar el bienestar de los demás y la mejora del medioambiente. Éste se ha
especializado en la gestión de la tierra de forma separada a su uso,
convirtiéndose así en un promotor medioambiental cuya preocupación reside en la
comunidad en su conjunto, pues ésta, en su conjunto, aunque sea de forma
atenuada, determina la productividad de la tierra y la de sus inquilinos.
Es digno de mención que hace
más de 80 años Spencer Heath no propusiera ninguna reforma social sino que sólo
predijese el curso futuro de los acontecimientos, extrapolándolo de los
procesos de libre mercado tal y como este los conoció en su día a partir de los
sucesos que tuvieron lugar en su entorno. Si el escenario que predijo es el
correcto, la empresa comercial inmobiliaria descubrirá que es de su propio
interés asumir de forma voluntaria la provisión total de servicios públicos
tanto de forma local como regional. El primero de estos servicios será el de
eximir de impuestos a los usuarios de la tierra, aliviándoles la presión
provocada por las muchas cargas políticas de gobierno. De esta manera, será
posible promover la prosperidad general a través de la liberalización del
comercio y la industria al mismo tiempo que se otorga de valor a la tierra para
sus inversores. Por medio de asociaciones locales y regionales de bienes
raíces, cada barrio competirá con el siguiente, cada comunidad con su contigua,
y cada región con las demás. La provisión competitiva de bienes públicos se
encontrará entre una de las empresas más rentables.
Conclusión
Al comienzo de este artículo,
me dispuse a captar la atención del lector por medio de proposiciones bastante
estrafalarias. He dicho que el medioambiente humano, tanto físico como social,
se parece a cualquier otro bien o servicio en el hecho de que su producción sea
bastante flexible, comercial y fácil de mantener a través de los procesos
competitivos propios del libre mercado. Después he hecho tres cosas. He
analizado como funciona esto en teoría; descrito su evolución práctica, y
mostrado el resultado imprevisto y significativo al que esta práctica tiene que
llevar de forma lógica.
Que es lo mismo que decir,
primero he analizado la estructura de incentivos que no se encontraba presente
en la medida en que la tierra sólo era usada para su consumo o para la
especulación, lo cual surge con la emergencia de los títulos de propiedad sobre
la tierra en tanto que empresa del capital. En segundo lugar, he mostrado como
ese patrón se ha desarrollado de forma histórica en la emergencia y
proliferación de las mancomunidades de arrendatarios. Finalmente, a partir de
esa tendencia en el mercado inmobiliario, he extrapolado hacia el futuro.
El resultado inesperado
implicado de forma lógica por la continuación de esta tendencia en el mercado
inmobiliario no es nada más y nada menos que la transformación cualitativa del
gobierno, siguiendo la distinción de Oppenheimer iniciada en The State, desde un proceso político hasta llegar a otro que es
totalmente de mercado. Lo que parece
especialmente adecuado es que esta transformación ocurra, no por medio de los
impuestos, la marcha y ordenamiento del ejército, o de la deliberación
intencionada de los cuerpos legislativos, sino como emergencia silenciosa de la
empresa comunitaria en tanto que
consecuencia casi incidental de la continuidad normal de los procesos de libre
mercado.
Referencias
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1957
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MacCallum,
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1971 “Jural Behavior in American Shopping
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1970 The Art of Community. Menlo
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McKenzie, Evan
1994 Privatopia: Homeowner Associations and
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Robert A. Nisbet. The Quest for Community. London: Oxford
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Smith, Adam
1901 The Wealth of Nations. Part 1. New York: P.F. Collier
and Son.
[1] Spencer H. MacCallum es un antropólogo social
que vive en Casas Grandes, Chihuahua, Mexico.
[2] Robert A. Nisbet (1991) observó que los
centros comerciales "satisfacen seguramente la categor'ia de asociaciones
intermedias y quizás también la de comunidad."
[3] Para revisar un historia inicial de los ingresos
provenientes de comunidades de alquiler véase
MacCallum (1970, 7-48).
[4] Boston, por ejemplo (Boston Public Library, Reference), en 1765 tenía 15,520
habitantes. En época del censo de los EEUU de 1790, ésta había crecido hasta
los 18,038—contando sólo a los hombres libres. Contando a los inquilinos, el
personal y los visitantes, la población de el MGM Grand oscila entre 35,000 y 70,000
personas al día (MGM Grand public relations department 1998). The Venetian
Hotel representa algo similar.
[5] El comercio de la empresa automotiva incluye a los vendedores y los centros
de servicio.
[7] Para una explicación detallada histórica, véase McKenzie (1994).
[8] Spencer Heath (1876-1963), fue ingeniero,
abogado, poeta, filósofo de la ciencia y un filósofo social, así como un
pionero de la aviación incipiente. Éste desarrolló su primera máquina de
producción en cadena para hélices de avión en 1912, lo cual le permitió proveer
el 75% de las hélices usadas por las fuerzas aliadas durante la primera guerra
mundial. En 1922 éste demostró en Boling Field el primer motor de hélice de control
variable y reversible. Éste se empezó a interesar por temas sociales ya de
joven tras leer la famosa novela Looking Backward, en la que Edward
Bellamy presentó una visión eminentemente socialista del futuro. Tras
rechazarla transcurridos 6 meses y buscar otras opciones más practicables, éste
se encontró atraído por las ideas de Henry George que enfatizaban el libre
comercio. Esto fue lo que inició su activismo de 35 años en el movimiento
Georgista, que subrayaba el interés que ya tenía Heath por la tierra. Al
estudiar y, finalmente, rechazar las propuestas de George de que el gobierno
cobra y reparte las rentas sobre la tierra, Heath llegó a reconocer la
importancia de la propiedad privada sobre la tierra en tanto que institución
social y, de forma especial, su reciente administración histórica como capital
productivo. Esta nueva perspectiva se bosquejó por primera vez en 1936 en una
monografía de propia publicación, Politics versus Proprietorship, siendo elaborada en 1957 en su trabajo principal sobre la
sociedad, Citadel, Market and Altar. Las publicaciones que Heath, como
lo que nunca publicó, está siendo administrado por la Heather
Foundation, 713 W. Spruce #48, Deming, NM 88030. sm@look.net
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